A Alienação Fiduciária em Garantia de Bens Imóveis é um dos direitos reais mais relevantes e utilizados atualmente, face a garantia de pagamento que o credor obtém ao conceder o crédito. Este mostra-se, atualmente, oportuno em razão do importante papel a ela reservado principalmente na economia.
Com o crescimento vertiginoso de financiamento imobiliário no Brasil, o mercado sentiu a necessidade de ter uma garantia real mais ágil na recuperação do crédito, uma vez que a hipoteca já não atendia o anseio do seguimento, diante de sua pouca efetividade, visto que para executar a garantia tinha que ir ao Poder Judiciário, com resultado demorado e custoso.
Diante desse cenário, surgiu a alienação fiduciária de imóveis, com a publicação da Lei nº. 9.514/97, desburocratizando a instituição da própria garantia, posto que é possível sua constituição por instrumento particular, e dispensando a intervenção do Poder Judiciário, tendo em vista que a execução da garantia se dá na esfera extrajudicial.
O que é e como funciona a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia atribuída pelo devedor (chamado aqui de fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida. Esse procedimento é feito em cartório, ou seja, sem necessidade de um juiz.
A alienação fiduciária de bem imóvel surgiu no Brasil em 1997, com a promulgação da Lei 9.514/97, sendo definida como o negócio por qual do qual o devedor (fiduciante) transmite a propriedade imobiliária ao fiduciário (credor), em garantia da dívida assumida pela aquisição do imóvel.
Contudo, a propriedade transmitida ao credor (fiduciário) é resolúvel, ou seja, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor (fiduciário), retornando a propriedade ao antigo devedor (fiduciante).
A propriedade fiduciária é instituída, respeitando a tradição do nosso Direito, através do competente registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis, acorde com a permissão derivada da inserção da alínea nº. 35 no art. 167 da Lei nº 6.015/73, decorrente do art. 40 da Lei nº. 9.514/97. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, resultando o cancelamento do registro da propriedade fiduciária no Registro de Imóveis, mediante averbação do termo de quitação fornecido pelo fiduciário, ocasião em que ocorre a reversão da propriedade plena para o fiduciante.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, passando daí a ter o direito de vendê-lo em leilão público, para, com o produto da venda, satisfazer o seu crédito.
Assim, consolidada a propriedade em nome do fiduciário, estará legitimado não só para promover leilão para a alienação do imóvel, como também para promover a ação de reintegração de posse (Lei 9.514/97, arts. 27 e 30).
Vejamos, então, um exemplo:
Cássia adquire um apartamento de determinada construtora e a instituição financeira ingressa na relação jurídica para financiar a aquisição. Cássia recebe a propriedade da construtura e, ato contínuo, a transfere ao banco, que, por sua vez, entrega o $ à construtora. Após quitar o financiamento, resolve-se a propriedade do banco (credor fiduciário) e consolida-se nas mãos de Cássio (fiduciante).
Não há proteção ao bem de família. Já que o bem alienado fiduciariamente não é do devedor fiduciante (o “comprador”, digamos), esse bem não é tratado como bem de família.
Se ele não vier a pagar ao credor (banco), haverá a consolidação da propriedade com esse credor e, ao final, o bem será “tomado”, não havendo como usar a defesa do bem de família para evitar a perda do bem.
Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?
Conceitualmente, a alienação fiduciária de imóvel e a hipoteca são bastante similares. No entanto, há algumas características que as diferenciam.
A primeira diferença é que, na hipoteca, a propriedade permanece no nome do devedor, o que significa que o mesmo imóvel pode ser hipotecado por mais de uma instituição, exceto se a propriedade estiver em alienação fiduciária.
Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o nome da instituição financeira com a qual o consumidor firmou contrato para quitar a dívida, porém apenas durante o período de pagamento.
Outra diferença é que a hipoteca exige a escritura pública do imóvel, o que não é necessário na alienação fiduciária.