Por Bárbara Häckel
Ainda que nosso dia a dia no escritório seja indicar e efetivamente realizar a Due Diligence Imobiliária completa de uma transação, não é raro sermos questionados sobre a desnecessidade deste procedimento, considerando haver previsão legal quanto a fé pública registral e o princípio da publicidade, o que, em tese, traria segurança de que os atos registrados em Cartório são verídicos, todas as informações que impactariam uma transação deveriam estar na matrícula do imóvel e, se não tivessem, o adquirente, sendo de boa-fé, estaria 100% resguardado.
Mas, anda que exista, legalmente, esta proteção, o comprador não está isento de adotar medidas de cautela!
O que é a Fé Pública Registral?
Nosso sistema registral presume a veracidade dos atos inscritos no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, se a matrícula não indica ônus ou restrições, o comprador poderia confiar que o bem está livre de pendências. Nossa legislação, em tese, protegeria o adquirente de boa-fé, contra ônus não averbados.
O Perigo da Negligência: Fraude à Execução e Fraude Contra Credores
Apesar da proteção da boa-fé, o comprador pode ser responsabilizado por fraude à execução ou fraude contra credores, mesmo quando não há nenhuma averbação na matrícula!
Isso, porque, o Código Civil e o Código de Processo Civil estabelecem que, se o comprador souber ou deveria saber da situação do imóvel e do vendedor, ele pode ser responsabilizado pela fraude.
Também precisamos lembrar da Súmula 375 do STJ, que afirma que, em caso de fraude à execução, não basta apenas que a penhora seja registrada. O comprador de boa-fé também poderá ser responsabilizado se houver evidências de que agiu com negligência ou má-fé ao adquirir o imóvel, ignorando a existência de riscos jurídicos.
Ou seja, ainda que haja respaldo legal para proteger o adquirente de boa-fé, que compra imóvel sem apontamentos presentes na matrícula, precisamos lembrar do Dever de Cautela e da Importância da Due Diligence Imobiliária.
É por isso que sempre recomendamos aos nossos clientes compradores: vocês devem ir além da simples consulta à matrícula do imóvel.
A realização de uma diligência prévia é essencial e isso inclui a verificação de diversos documentos, registros e emissão de todas as certidões, inclusive das pessoas jurídicas nas quais os vendedores enquadram os quadros societários.
O STJ tem reforçado, em sua jurisprudência, que a negligência do comprador ao não realizar uma investigação completa pode ser considerada como má-fé, o que implica em sua responsabilização.
Inclusive, em uma decisão importante, o STJ – REsp 1.141.990/PR determinou que, mesmo na ausência de averbação de penhora na matrícula, o comprador pode ser responsabilizado se ficar comprovado que ele agiu com negligência ao não verificar a situação jurídica do imóvel e do vendedor.
Portanto, mesmo que o sistema registral brasileiro conceda ao comprador de boa-fé a presunção de que a matrícula do imóvel reflete a realidade jurídica do bem, isso não elimina a necessidade de cautela.
A Due Diligence Imobiliária é uma medida preventiva essencial para garantir que o comprador não será surpreendido por problemas jurídicos futuros, como a fraude à execução ou a fraude contra credores, minimizando riscos e proporcionando maior segurança jurídica à transação.
Em resumo, não basta confiar exclusivamente na matrícula do imóvel.
O dever de cautela exige que o comprador se envolva ativamente na análise jurídica do imóvel, garantindo que a transação seja segura e livre de riscos.